Kritika nového projektu

[mariner]

Ahoj. Dávám sem k veřejné kritice začínající projekt, který se týká půjčování peněz na nákup nemovitostí.

1. založili jsme s.r.o., na které kupujeme nemovitosti. Jedná se o tzv distress výkupy, to jsou dražby, výkupy z exekucí apod, zkrátka kde transakce proběhne před tím než se nemovitost dostane na trh.

2. Udělali jsme proof of concept, zrealizovali čtyři nemovitosti a vidíme že to funguje. Kupujeme další. Pracujeme s kapitálem v nižších desítkách mio. Dříve nebo později nám peníze dojdou.

3. Přemýšlíme proto o tom, že to posuneme o úroveň dál a koupenou nemovitost, jakmile budeme mít pravomocný nabývací titul, tak si u ní necháme třeba 10-15% face in the game podobně jako to dělají poskytovatelé na Mintosu a zbytek nabídneme retailovým investorům po malých kouskách. Uděláme fotky, ukážeme dokumentace atd. aby to bylo co nejdůvěryhodnější. Nemovitost následně připravíme k prodeji, odstraníme právní vady, vyčistíme LV a prodáme. Z příjmů z prodeje vyplatíme investorům zpět jistinu. úrok budou dostávat průběžně představa je cca půl procenta měsíčně (6% p.a.) následně jim nabídneme možnost investovat do dalšího projektu/nemovitosti.

Je možné přemýšlet i o nějaké formě zajištění (ručení, zástava). celé to chceme pojmout tak, aby ty úvěry byly co nejvíce kryté hodnotou nemovitostí, tj. sro nebude vykonávat žádnou jinou činnost, která by mohla být zdrojem dalšího rizika. výnos držet tak vysoko, aby to bylo zajímavé pro lidi kteří investují do nákupu nemovitostí a pronájmu. Investorům to navíc přinese likviditu (když budou potřebovat peníze, za pár měsíců jsou z toho venku), to je taky rozdíl oproti dluhopisům nebo p2p, kde ve většině případů není secondary market.

Celé se to trochu podobá dluhopisům, ale tím že životnost jedné emise (od výkupu/emisi k prodeji/vyplacení) je několik měsíců, chceme řešit co nejmenší administrativu a to klasické dluhopisy neumožňují (registrace, zasmluvneni, distribuce atd.) Tzn. na to buď naprogramovat vlastní platformu a nebo se onboardovat na nějaký zavedený portál a dát jim provizi za distribuci (což nevím jestli najdeme).

Budu rád když mi napíšete konstruktivní zpětnou vazbu a případné další nápady jak by to šlo třeba vylepšit.

Odesláno z mého SM-G960F pomocí Tapatalk

[grill]

zbytek nabídneme retailovým investorům po malých kouskách. Uděláme fotky, ukážeme dokumentace atd. aby to bylo co nejdůvěryhodnější. Nemovitost následně připravíme k prodeji, odstraníme právní vady, vyčistíme LV a prodáme. Z příjmů z prodeje vyplatíme investorům zpět jistinu. úrok budou dostávat průběžně představa je cca půl procenta měsíčně (6% p.a.) následně jim nabídneme možnost investovat do dalšího projektu/nemovitosti.

"zbytek nabídneme retailovým investorům po malých kouskách"/ "úrok budou dostávat" - myšleno, že získají přímo spoluvlastnický podíl (v katastru), nebo nějaký virtuální podíl? Hovoří se o úroku takže, je to vlastně standardně úvěr a zisk z prodeje (po odečtu vkladů investorů) náleží Vám?

Distress výkupy mohou být zajímavé, ovšem je tam velké právní riziko u těch výkupů, že tyto transakce budou napadeny nebo shledány neplatnými - obzvláště u nákupů věcí v exekuci (dražby jsou ok), ale to asi víte ze své analýzy. Já osobně bych jako investor kvůli 6% p.a. tohle neriskoval.

[Drmla]

Za mě by se to všechno točilo okolo "kvality" zajištění. Může být těch 6% naprosto odpovídající, ale taky může být i 20% málo. Chtělo by to více rozvést.
Ale jako projekt mi to přijde rozhodně životaschopný a atraktivní pro investory.

[entik]

Předpokládám, že ten podíl jak zmiňuje @grill bude pouze virtuální, podíl zapsaný přímo v katastru si nějak nedokážu z administrativního hlediska představit (např. ověřený podpis kupních smluv od N malých investorů).

Pak to je dost podobné třeba EstateGuru. Buď že byste chtěli vybudovat podobnou platformu, nebo dávat projekty na takovou platformu. Vlastní platforma je dost o důvěře, zvlášť pokud za ní stojí nějaké neznámé sro. Investor tam dává peníze, které nejsou ničím realným kryté, jen smlouvou s sro. Takových platforem vzniklo a zaniklo za poslední rok kupa. Za 6% do toho podle mě půjde jen někdo kdo vás zná, mě by to absolutně nelákalo. I dvojnásobek bych považoval za příliš velké riziko, minimálně než byste měli nějaký track record. Pokud byste vaše projekty dodávali na nějakou zavedenou platformu (např. ten Estate Guru), tak tam zajišťuje tu reputaci sama platforma, tj tohle by odpadlo (za cenu poplatku). Ale i tam se úroky pohybují od 9% výš.
Nevím, jak moc by to bylo realizovatelné, ale co třeba se zkusit domluvit se Zonky? Peněz tam je teď dost, půjček málo ...

[mariner]

Diky za reakce. V pripade ze by to slo cestou podobnou dluhopisum, tam existuje instrument Agenta pro zajisteni coz je spolecny zastupce investoru, kteremu muzeme dat tu nemovitost do zastavy (na katastru). Trochu naroste administrativa. Rekneme ze nemovitost kterou koupime, tak tam trva cca 1 mesic nez ji nabudeme, pak cca 2 mesice nez se vycisti LV od pravnich vad a pak cca 2 mesice nez se zrealizuje prodej. Tzn ze toho spolecneho zastupce bychom mohli umistit na katastr na posledni 2 mesice a 3 tydny trva nez se to zapise a 3 tydny nez se to vymaze kvuli prodeji - je to reseni ale neni to moc prakticke.

Estate guru je asi nejpodobnejsi model, uroky mate pravdu jsou tam vyssi, to je otazka jestli bychom obstali. Ja treba vidim na Mintosu v portfoliu urok 10-12% a vedle toho je tady ceske Zonky, ktere ma 5-7% a dlouhodobe funguje (a pritom jsou to vetsinou nezajistene spotrebitelske pujcky). Cili delam z toho zaver, ze pokud je to lokalni, lidi investuji i do nizsiho urokoveho vynosu, maji k tomu nejake sve duvody.

Me by se libilo odstartovat budovani track rekordu na nejake uz zavedene platforme, ale vidim tam tyhle prekazky:
- tak treba Zonky je P2P lidi-lidem, funguji tam nejaci poskytovatele pujcek z rad byznysu?
- Estateguru i kdyz zanedbam ten urokovy rozdil, budou se chtit zabyvat CZ pordobnostmi, jako ze po nabyti pravni moci usneseni o priklepu podle § 336j o.s.ř. je nemovitost nase a muzeme s ni nakladat?
Muzu jim zkusit napsat, nez se rozhodneme pustit do nejakych vetsich akci.

Me vlastne ani moc nevadi, ze k tomu je neduvera. Myslim si, ze to se muze vyresit tak, ze udelame prvnich par projektu, treba moc dluhu ani neprodame a budeme to financovat z naseho ale bude nejaka historie a pak nekdo prijde, uvidi, ze mame za posledni rok 10 nakupu a prodeju se ziskem a ze ty nemovitosti nejsou vymyslene a treba do toho trochu da a postupne to zacne pribyvat. My nechceme jit cestou, ze nabereme kapital od investora a pak budeme resit kam ty penize umistit. Proste aby to zustal takovy mensi investicni office, ktery udela deal, prefinancuje ho do vyse projektovych potreb a zustanou mu penize a cas jit po dalsich prilezitostech.

Vim ze jsme v Cechach a vim jaka je doba. Firmy vydavaji dluhopisy a kolikrat jsou to vylozene podvody. Rozvaha firmy vypada tak, ze ma po emisi 10% equitu a 90% dluh a jde do noveho podnikani. Ona tahle doba jednou pomine a ty lidi z toho vyrostou, podobne jako v 90 letech byla moda neplatit faktury, tak tyhle lidi to pole dneska vyklidili a nebo provozuji ruzne pokoutne mikrobyznysy a ty velka hriste ovladl nekdo jiny, kdo to dela jinak.

[Drmla]

U nás, pokud byste nechtěli řešit všechno ve vlastní režii, tak nejvíce nápomocen by mohl být Bondster nebo Upvest. Bondsteru imho hodně teče do bot, tak bych se trochu bál, aby to pro vás nakonec nebylo kontraproduktivní, ale třeba byste spoluprácí s nimi nabrali knowhow a snadněji byste překlopili projekt financování pod sebe časem. Upvest je vysoce profi záležitost, pokud byste našli cestu jak spolupracovat s nimi, tak automaticky získáváte velký kredit u investorů.

Úvěrová linka u banky by v úvahu nepadala?

[mariner]

Bondster bych mohl zkusit, i když vím jak na tom teď jsou, mám tam taky investice. Upvest jsem neznal, tam by asi některé naše nemovitosti způsobili dost rozruch mezi těmi nalestenymi katalogy . Díky za tipy.

Odesláno z mého SM-G960F pomocí Tapatalk