Kingswooduv les řáholec... (především akcie)

[KarelGutt]

Předem se omlouvám se že se ptám tady v tvém deníku a ne v diskuzi o REIT. Nejsem si jistý jestli jsi i tam aktivní. SLG má aktuálně kapitalizaci podle yahoo 1,7B a klesá. Jaká je podle tebe pravděpodobnost že dojde k převzetí stejně jak došlo u STORu? 25% SLG vlastní Vang. a BlackRoc. Rozhoduji se před nákupem, a případná prémie při převzetí by v budoucnu nemusela vyrovnat další pokles. Díky, za názor.

[Kingswood]

Nevim, imo s jejich marketcapem to riziko opravdu je a byl bych pochopitelne nerad.

[Kingswood]

Update ohledne myho portfolia:

- zavreny HUT-8 kompletne
- dneska zavreny XFFE
- ua pravidelnou investici prikoupeny WVAL
- nedavno a pak predevsim dneska jsem veskerou cash na brokerovi (tj to co prislo z Hut 8 a to co bylo v XFFE) nalil do SLG. Jedna se aktualne o moji suverenne nejvetsi pozici. Bez dalsiho komentare k tomu, nedoporucuju kopirovat, short interest 16%.

[cyxyc]

u SLG: doufáš v short squeez nebo to bereš jen jako příležitost levně přikoupit?

[Kingswood]

Oboji, je to jednak moje dlouhodoba investice a za tyhle ceny bych prikupoval, ale zaroven je tenhle segment (office REIT) totalne stlacenej na minima kombinaci hned nekolika rizik.

1) vyssi sazby maji dopad na obsluhu dluhu, protoze se jedna casto o float sazby hedgovane na nejakou dobu
2) work from home kultura urcitym zpusobem ovlivnuje poptavku po kancelarskych mistech v NY
3) bankovni krize vytvari prostredi, kde pripadne explodujici banka muze sebou stahnout svoje klienty nebo partnery (SLG ma kompletni expozici na NY a Signature Bank pochazi zrovna odtamtud).
4) nemovitostni trh komercnich budov v NY je na bodu mrazu.

Je mozny ze vyplave u SLG nejaky kostlivec. Pokud ne, tak pokles o -30% YTD na ceny z roku 2009 neni v soucasne dobe ospravedlnitelnej. I kdyby byla krize a nevim co vsechno. Dividend yield na urovni nejakych 14% z aktualni ceny tvori jen 60% z Funds from operations. P/FFO firmy je 4,33x. Dobry REITy maji 7x. Ta firma je nacenena na vazny problemy. Bud se ty problemy projevi a nebo budou muset shortari zavirat pozice. Neni dlouhodobe udrzitelny, aby REIT s fungujicim financovanim vyplacel 14% dividend yield na trhu se sazbama 4,5%, zvlast kdys se pricuje peak sazeb.

Ostatne SLG shortuje Jim Chanos (jedna se ale o dlouhodobej bet, shortuje to nekdy od covidu), coz zrejme vytvari dodtecnej tlak od ruznych kopirovacu atd. Pokud SLG nezdefaultuje nebo se nedostane do financnich potizi takovyho razu, aby musela rozprodavat budovy (za ktery by nedostala nic moc), tak to je podle myho nazoru velmi levny. Ostatne podobne jako v roce 2008 a 2020.

Absolutne nikomu nedoporucuju tenhle trade kopirovat, jedna se o zdaleka nejvic rizikovou firmu v mym portfoliu, mozna spolu s Transocean. Staci malo, nebo nejake opomenuti na moji strane, firma klekne a je tam tolik dluhu ze na akcionare nezbyde nic.
Zaroven jak tu zaznelo, velmi nepekne by s akcionari vyjebal buyout z nejakeho fondu, protoze to stoji jen 1,5mld, tak to neni nic nedosazitelneho. V tomhle ohledu verim, ze CEO ktery tam je v podstate od zacatku, haji zajmy akcionaru, ale pochopitelne to neumim vyloucit.

Budto jsem neco prehledl a nebo se trh plete a prehani to. Btw Morningstar 5star price je 33USD, naprosta vetsina analytiku ma price target na 30+ dolarech.
Na druhou stranu,netroufl jsem si tady jit na leveraged pozici. Krome toho ze absolutne netusim jak dlouho to muze jit dolu, tak ani nemam tuseni, kam az to muze jit. Jestli budem za tyden na 12 USD, tak se divit nebudu.

Snímek obrazovky 2023-03-18 v 12.22.50.png (141.8 KiB) Zobrazeno 747 x

PS: jeste jeden detail, kterje jsem nejspis opomenul, ale je patrnej z objemu obchodu, ktery byl misto beznych 1,9m akcii za den na urovni 18,75m akcii za den. Pokud se nemylim, tak v patek expirovali SLG breznove opce a vzhledem k tomu, co se tam delo tenhle tyden za vyplach, tak opce zjevne zvedly volatilitu do stratosfery.

[volnicko]

Ja schvalne koukal na report.
- Druhy nejvetsi tenant je Credit Suisse.
- Jestli jsem spravne zahledl, tak ten jejich plan trochu pocita s rozprodejem nemovitosti a snizenim dluhu. Coz je IMHO velmi dobre, jen si dovedu predstavit, ze to nemusi byt tak snadne. Expozice na NY, mensi ochota uverovat, ostatni office REITy taky nejsou v idealni kondici. Mozna jini kupci?
- Porad nejsou na predcovidove obsazenosti kancelari, ac se cisla zlepsuji. Kdyby prisla krize (a tady staci i lokalni a v banko svete), tak ma REIT hned dva problemy. Neoptimalni obsazenosti prichazeji o prijmy. Prebytek kancelari se promitne do cen pronajmu. Teda hadam, ze vetsina tenantu ma dlouhe smlouvy.
- V tomhle odvetvi ma vic firem problemy... Pokud padne jedna, predstavuji si, ze to dost poskodi i jine. Preprodavani budov, naklady na uverovani.

--

Proti tomu stoji, ze dluh je rozlozen v case a fixovany. Ceny najmu s vyssi inflaci rostou vic. I v aktualni situaci generuji cash (nebo aspon koncem minuleho roku) na divi i uroky.
Pro me je teda, navzdory vyse uvedenemu, velky tahak book value spolecnosti. Nedovedu si predstavit (a dost mozna to je moje neznalost), jak firma s tolika hodnotnymi nemovitostmi muze byt nacenena tak nizko. Predpokladam, ze firma toho ma tolik, ze to nejde v rozumnem case/objemu monetizovat za ceny aspon trochu blizke aktualnim trhu? Netusis?

Jinak pardon, report jsem videl z rychliku, snad jsem se nedopustil nepresnosti.
Z trochu jineho soudku (vetsi diverzifikace, ale zase vic developmentu) jsou pokukoval po Brandywine Realty Trust.

[Kingswood]

Super, diky za feedback, souhlas se spoustou evci, jne je to vse omezene. Ale stravil jsem dneska pul dne taky hledanim ruznych informaci.

Credit Suisse je sice druhy nejvetsi tenant, ale i tak ma vyrazne pod 5% z celkovech revenues. Navic si nemyslim ze CS zavre kram, zvlast ne po tomto vikendu kdy to spis vypada na slouceni s UBS.
Plan na letosek je snizeni dluhu, k cemuz chteji i nejaky nemovitosti prodat. Neni nutny ale prodavat cely barak, velmi casto aplikuji prodej podilu na nemovitosti nejakemu strategickemu investorovi a nasledne JV. DObry adept je ted na to 245 Avenue.
Expozici na Manhatten povazuju osobne za plus, NY je imo porad a verim ze i nadale bude, stat ve state. Tohle je o osobnim presvedceni, protoze naprosto rozumim tomu, ze se jedna o zvyseni rizika.

Uprimne podle me vitr fouka predevsim z uveroveho trhu. V prdeli je cely sektor. SLG se svymi -70% nebo kolik od 52week high neni ani zdaleka nejhorsi reit mezi office reity. Sektor je zasazeny plosne, trochu lepe se drzi pouze to co je v SP500. SLG ma i vuci peers vyssi zadluzeni, neco fix, neco variable, neco z variable ma hedge pres IRS. Dost toho bude expirovat do 2025. Trochu jsem nepochopil, ze cena tehle firem padala i kdyz trh zacenoval drasticky pokles sazeb behem 12M, coz nedavalo uplne smysl ale budiz. Kazdopadne spekulace u tech propadu se tyka toho, ze tyhle reity budou muset refinancovat dluh na vysokych sazbach, najmy jsou pod optimem a muze se to cele sesypat.
Co s ehodnoty nemovitosti tyce, nikdo nema moc tuseni. Trh s kancly je diky relativne vysokym sazbam, vyhazovum z technickych firem a work from home zamrznuty a nic moc zasadniho se na nem nedeje. Nejsou kupci ani prodejci.

CEO je na postu od roku 2004 a pracuje v ni v podstate od zacatku co sla na burzu. Prezili 01, 08/09, 2020 a verim ze daji i tohle. Je pochopitelne otazka s jakou ziskovosti se to z toho vyhrabe. Priznam se, ze mi ta expozice v tom neni uplne prijemna, pokud se to bude dal hroutit, ale budu to muset nejak vydrzet. Optimalne bych mel mit cast v call opcich, at tam nemam navazano tolik penez, ale s touhle volatilitou a nulovym vyhledem to nedam.

[volnicko]

"Trochu jsem nepochopil, ze cena tehle firem padala i kdyz trh zacenoval drasticky pokles sazeb behem 12M, coz nedavalo uplne smysl ale budiz."

No IMHO proste jen prevazil strach z recese a treba te ochoty uverovat. Samotne klesajici uroky jsou pro ne dobre na vsech frontach.

Jinak taky nemyslim, ze CS padne a ze by tam opustily ty najmy. Pokud nezustane samostatna, tak nekdo tu divizi prebere, ale je mozne ze propusti dost lidi. Hadam, ze smlouvy s najemci je chrani, ale celkove asi neskacou radosti, ze jim 40% pronajemcu tvori banky. Dlouhodobe to muze mit vliv, pokud dojde ke konsoldaci trhu a bude se setrit. Na druhou stranu to ma i sve vyhody pri uverovani soude dle https://www.csfd.cz/film/787059-banker/prehled/

Pro me je nejvetsi tahak (a teda nemyslim, ze by se firma likvidovala), ze total equity jsou trojnasobek trzni valuace firmy.
Coz dava polstar tak pro 20% pokles cen proti tomu, co maji v ucetnictvi. Jestli tomu spravne rozumim. Rizika tedy:
- Zamrzly trh, jak pises. I jindy ten trh nebyl moc velky a asi tezky tam najednou zacit hodne prodavat, shanet partnery pro JV. Ale teda.. Likvidaci necekam, spis drobne omezeni rizika.
- Rozumim problemum s ocenenim, jak pises vyse. Btw netusis prosim, jak jak je to s ocenenim toho, co maji v ucetnictvi? Jak casto musi precenovat? Tedy pokud jsi to nejak vic zkoumal. Diky.

[doonio]

Video od Svena pěkně popisuje tvoje zmíněné riziko obsluhování dluhu: https://www.youtube.com/watch?v=7TLtjrfRoyc
Byla tady dekáda snižování úrokových sazeb, což bylo pro REIT fajn, co to teď udělá, když si nebudou půjčovat za 4%, ale za 8% je otázka.

4Q/22 výsledky zde: https://slgreen.gcs-web.com/static-file ... 11e96b8865

Čistě z technickýho hlediska, jestli to klesne pod 20$, tak jednu spekulativní pozici bych vzal, ať vím co se děje v oboru office-reitů, zatím mám jen obchody via SPG.

[Kingswood]

"Trochu jsem nepochopil, ze cena tehle firem padala i kdyz trh zacenoval drasticky pokles sazeb behem 12M, coz nedavalo uplne smysl ale budiz."

No IMHO proste jen prevazil strach z recese a treba te ochoty uverovat. Samotne klesajici uroky jsou pro ne dobre na vsech frontach.

Jinak taky nemyslim, ze CS padne a ze by tam opustily ty najmy. Pokud nezustane samostatna, tak nekdo tu divizi prebere, ale je mozne ze propusti dost lidi. Hadam, ze smlouvy s najemci je chrani, ale celkove asi neskacou radosti, ze jim 40% pronajemcu tvori banky. Dlouhodobe to muze mit vliv, pokud dojde ke konsoldaci trhu a bude se setrit. Na druhou stranu to ma i sve vyhody pri uverovani soude dle https://www.csfd.cz/film/787059-banker/prehled/

Pro me je nejvetsi tahak (a teda nemyslim, ze by se firma likvidovala), ze total equity jsou trojnasobek trzni valuace firmy.
Coz dava polstar tak pro 20% pokles cen proti tomu, co maji v ucetnictvi. Jestli tomu spravne rozumim. Rizika tedy:
- Zamrzly trh, jak pises. I jindy ten trh nebyl moc velky a asi tezky tam najednou zacit hodne prodavat, shanet partnery pro JV. Ale teda.. Likvidaci necekam, spis drobne omezeni rizika.
- Rozumim problemum s ocenenim, jak pises vyse. Btw netusis prosim, jak jak je to s ocenenim toho, co maji v ucetnictvi? Jak casto musi precenovat? Tedy pokud jsi to nejak vic zkoumal. Diky.

Prcenovani nemovitosti v majetku:
neznam GAAP, mam zkusenosti jen s IFRS standardem. Nicmene u nasich firem nesmis precenit valuaci budovy v majetku. Pozemek i budovy jdou do majetku za porizovaci cenu a nasledne budovy odepisujes. Valuace na trzni hodnotu se delaji, ale pouziva se to jen v ramci kovenant u hypotecnich komercnich uveru a pripadne na majetkove dane, pokud v te jurisdikci existuji. BV se ale musei drzet.
Nicmene to co je uvedeno vyse si nejsem jistej jestli plati stejne pro GAAP. Na valuaci v ucetnictvi bych se ale moc nedival. Budto to neodpovida vubec (viz popis situace vyse) a nebo se to precenuje nejakymi posudky, ktere vyjdou jak si zrovna reknes. Oboji je k nicemu.

[Kingswood]

https://youtu.be/EpMLAQbSYAw

Skvely dokument.