Upvest - zkušenosti investorů

[Brumla1241]

Nový projekt OC Řepy, na upvest hodně velký výnos

https://app.upvest.cz/teaser/170

[Gixian]

Sice ne development, ale provozni uver, coz by (aspon teoreticky) melo byt vyssi riziko, ale vynos uz docela fajn, nerikam ze ne - snazi se Upvest, snazi...

[Carhir]

ja nechapu proc chteji platit tak vysoky urok tak dlouho? Proc to nedali na rok, rok a pul a pak refinancovani?

[neleh]

Beztak mají možnost to splatit dřív. A taky možná očekávají, že vyšší sazby tu budou dlouho. Bych si naliskal, že sem do obdobnýho projektu šel za 5% a přišlo mě to tehdy dobrý.

[Brumla1241]

ja nechapu proc chteji platit tak vysoky urok tak dlouho? Proc to nedali na rok, rok a pul a pak refinancovani?

Píšou, že po roce můžou splatit. ALe i tak 14,5% úrok to je masakr:) a hlavně, mě zaujalo, že upvest si bere 3,5%

[Carhir]

ja nechapu proc chteji platit tak vysoky urok tak dlouho? Proc to nedali na rok, rok a pul a pak refinancovani?

Píšou, že po roce můžou splatit. ALe i tak 14,5% úrok to je masakr:) a hlavně, mě zaujalo, že upvest si bere 3,5%

nestudoval jsem podminky, s moznosti predcasneho splaceni to dava smysl

[neleh]

Pročetl jsem si analýzu, btw výborně zpracovaná. A asi půjdu do toho. Rizika mně přijdou přijatelný vůči výnosu.
Jediný mě nahlodává, že pořád pracuju s vysokou inflací i do budoucna. Takže ani 11% výnos nemusí být atraktivní. A ve chvíli, kdy by inflace klesla a mohli refinancovat za levněji, tak to udělají.

[jkjk]

U toho "Cashsweep Upvest" vlastně přiznávají, že na (celé) úroky mít nebudou a budou se kapitalizovat, takže je to skoro bullet splátka. Ten rozdíl mezi úrokem seniorního úvěru (v eurech) a upvestího mezaninového je taky dost značný, ale u toho seniorního asi budou jiné podmínky.
Celkově mi úrok přijde pěkný, ale riziko je na poměry upvestu taky vyšší. Něco jsem za investoval, ale spíš menší částku.

[joecool]

Na mě to působí, že je to OC slušně řečeno "v háji". Jsou hodně zadlužení, nemají na zaplacení rekonstrukce, matka Trikaya asi rovněž v nic moc kondici, a tak jsou ochotni se financovat za 14,5 % p.a. Přitom ještě nedávno nabízela Trikaya dluhopisy za 5 %. Riziko tam je významné a nutno s tím počítat. Navíc investor tahá za kratší konec - pokud spadne inflace, úr. sazby a OC bude v pořádku, tak úvěr vesele refinancují. Tudíž odměna za riziko je tímto snížená a pouze dočasná. Naopak když bude situace špatná (inflace vysoká, sazby výše, kolabující ekonomika a koruna, pád nemovitostí...), úvěr jede dál a investor z vlaku vystoupit nemůže. Navíc je to mezanin úvěr, tudíž hrozí výrazná ztráta pokud to spadne do insolvence. Banka se zahojí na prvním místě.
Navíc vyhlídky pro komerční nemovitosti tohoto typu myslím vzhledem k současné ekonomické situaci nejsou dobré - hrozí pokles nebo stagnace cen, nájemci nebudou ochotni platit výrazně vyšší nájmy v době, kdy jim reálně klesají tržby (maloobchodní tržby ČR už teď reálně cca -7 % meziročně). Tlak na pokles valuací nemovitostí (CZK i EUR sazby nahoru).
Osobně bych do toho nešel, ale úrok je lákavý.

[Storepa]

Upvest mam ze vsech platforem, kde jsem aktivni, nejradeji a dlouho jsem cekal na novou prilezitost. Bohuzel se kvalita nabidky priblizuje spice necemu, co bych cekal od Fingood. Osobne vynechavam. Urok je sice pekny, ale riziko vidim docela vysoke.

[petrvolny]

Dobrý den, díky za diskuzi okolo nabídky Upvestu.
Přeposílám reakci našeho analytického týmu k některým diskutovaným bodům ohledně projektu OC Řepy:

"Děkujeme za vznesené body a vážíme si, že náš projekt analyzujete, hodnotíte a zvažujete investici.
Dovolujeme si zde zareagovat na některé podněty z diskuze s tím, že nám nejde o zlehčování investičních rizik, které zde po právu a správně zazněly:

• Specifický typ OC: Jedná se o poměrně specifický typ obchodního konceptu, které má velké predispozice v nelehké ekonomické době prosperovat, a to z následujících důvodů: (a) největšími nájemci jsou Policie ČR, Dr Max laboratoře, Pošta – tj. nájemci, kteří neprodávají žádné zboží, naopak mají spíše kancelářské parametry na dlouhých nájemních smlouvách, (b) ti nájemci, kteří spotřební zboží prodávají jsou diskontového typu – těmto nájemcům se obvykle daří v dobách krize, či při negativních spotřebních cyklech .Tj. je zde velký rozdíl od velkých obchodních center, u kterých naopak očekáváme problémy v následujících letech z důvodu inflace, recese a obecně ovlivnění spotřebního cyklu domácností

• Cashsweep Upvest: Není to tak, že OC nebo vlastník na úroky „nemají“, jde o to, že většina vygenerovaného cashflow jde na splátku (tj. úroky a amortizace) seniorního věřitele. Co je klíčové je, že náš výchozí model předpokládá, že se celková zadluženost aktiva v průběhu úvěrového vztahu snižuje (z důvodu tempa amortizování bankovního úvěru), což znamená, že cashflow (které je aktuálně zasmluvněné) je schopné obhospodařit celkový dluh aktiva.

• Relativně vysoký úrok úvěru Upvest: Tento aspekt úvěru vnímáme pro investory pozitivně, je to také do jisté míry vykompenzováno nižším než standardním poplatkem za sjednání úvěru pro Upvest, což bylo výsledkem specifických jednání s úvěrovaným.

Jedná se pouze o některé body, které rezonují i v detailní analýze na platformě Upvest, které ovšem samozřejmě mají být vyhodnocovány společně s investičními riziky, které jsou v analýzy rovněž popsány."

[neleh]

Co je to investiční klub? Mají zvýhodněný úrok, jak se k tomu dostane někdo, kdo se registroval normálně přes web a ne přes link "spřátelené společnosti" nebo jak to tam píšou. To je nefér ne

[angrest]

"Klienti, kteří zainvestovali minimálně 100 tisíc korun, mají přístup do exkluzivního investičního klubu. Členové klubu mají k dispozici zvýhodněné sazby nebo předností právo participace v projektech."

za sebe potvrzuji, zainvestovala jsem pres 100k a jsem v investicnim klubu

[Hawkey]

Že by první projekt, co nebude zafinancován?

[kudy]

Že by první projekt, co nebude zafinancován?

Myslím si, že není podmínkou profinancování celé částky. V popisu je úvěrový rámec Upvest až do 100 mil. Kč.

[terezas]

Kdyby došlo na nejhorší, stalo by se tak pravděpodobně v podmínkách ekonomické krize spojené s depreciací CZK vůči EUR. Zajištěný věřitel bude mít pohledávku právě v EUR (kvůli nižším úrokům) a v insolvenčním řízení by po přepočtu do CZK zřejmě nebyla nižší, než se uvádí v dokumentaci Upvestu (i při amortizaci pohledávky). Určitou nevýhodou je i to, že zástavním věřitelem je ČS, ne KB, která vlastní platformu Upvest. KB by v případě problémů snad brala větší zřetel na své klienty ze segmentu privátního bankovnictví, kteří do projektu investovali. A tím i na ostatní investory z Upvestu. ČS takové ohledy brát nemusí. V dražebním prodeji také obecně (výjimky najdeme) platí, že o nemovitosti s vyvolávací cenou v řádu stovek milionů soutěží méně zájemců, proto je výsledná cena nižší. Současná doba je ale obzvlášť složitá pro všechny pokusy o prognostiku.

Dobrý den, díky za diskuzi okolo nabídky Upvestu.
Přeposílám reakci našeho analytického týmu k některým diskutovaným bodům ohledně projektu OC Řepy:

"Děkujeme za vznesené body a vážíme si, že náš projekt analyzujete, hodnotíte a zvažujete investici.
Dovolujeme si zde zareagovat na některé podněty z diskuze s tím, že nám nejde o zlehčování investičních rizik, které zde po právu a správně zazněly:

• Specifický typ OC: Jedná se o poměrně specifický typ obchodního konceptu, které má velké predispozice v nelehké ekonomické době prosperovat, a to z následujících důvodů: (a) největšími nájemci jsou Policie ČR, Dr Max laboratoře, Pošta – tj. nájemci, kteří neprodávají žádné zboží, naopak mají spíše kancelářské parametry na dlouhých nájemních smlouvách, (b) ti nájemci, kteří spotřební zboží prodávají jsou diskontového typu – těmto nájemcům se obvykle daří v dobách krize, či při negativních spotřebních cyklech .Tj. je zde velký rozdíl od velkých obchodních center, u kterých naopak očekáváme problémy v následujících letech z důvodu inflace, recese a obecně ovlivnění spotřebního cyklu domácností

• Cashsweep Upvest: Není to tak, že OC nebo vlastník na úroky „nemají“, jde o to, že většina vygenerovaného cashflow jde na splátku (tj. úroky a amortizace) seniorního věřitele. Co je klíčové je, že náš výchozí model předpokládá, že se celková zadluženost aktiva v průběhu úvěrového vztahu snižuje (z důvodu tempa amortizování bankovního úvěru), což znamená, že cashflow (které je aktuálně zasmluvněné) je schopné obhospodařit celkový dluh aktiva.

• Relativně vysoký úrok úvěru Upvest: Tento aspekt úvěru vnímáme pro investory pozitivně, je to také do jisté míry vykompenzováno nižším než standardním poplatkem za sjednání úvěru pro Upvest, což bylo výsledkem specifických jednání s úvěrovaným.

Jedná se pouze o některé body, které rezonují i v detailní analýze na platformě Upvest, které ovšem samozřejmě mají být vyhodnocovány společně s investičními riziky, které jsou v analýzy rovněž popsány."

[marek.k]

nový projekt
Nová investiční příležitost Sázava Logistics Park

Jedná se o financování logistického areálu se 100% zasmluvněnou obsazeností na dálnici D1 u obce Ostředek od developera UDI Group.
Čistý výnos: 8,50 - 9,00% p.a. podle výše investice
Očekávaná splatnost: 31.5.2023

[marek.k]

Nová investiční příležitost Britská XV

Aktuální úrok: 8,45 - 8,65 % p. a., úroková sazba na úvěru je plovoucí, navázaná na (PRIBOR)... 1měs. PRIBOR + 1,3-1,5%
Očekávaná splatnost: 17 měsíců

[Brumla1241]

Nová příležitost. Docela zvláštní, že je obchodním tajemstvím co se vlastně financuje..

https://app.upvest.cz/user/opportunities/173

[hoodoo]

Dává to smysl? Není lepší třeba Portu rezerva? O procento méně, ale taky výnos navázaný na sazby a hlavně likvidita výrazně lepší.