Investiční nemovitosti


O investování do nemovitostí.
Nikituska
Silver pen
Silver pen
Příspěvky: 310
Registrován: 03 říj 2018, 19:18
Reputace: 107
Bydliště: České Budějovice
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od Nikituska » 02 zář 2021, 19:45

Toho se právě bojím, ale už jsem takto viděla prodávat pár skoro dokončených novostaveb formou postoupení rezervace, tak snad to nebyli jen lidi, co to cashovali. Někteří developeři mají vlastní financování a nabízejí možnost platby i rok po kolaudaci, takže je to asi hodně variabilní.

Spíš mi jde o to, jestli je to vůbec reálný scénář, protože to zní až moc super - maximální ztráta 10 %, maximální zisk neomezený a při nejhorším bych chvilku dojila nájem a prodala třeba o rok později. Luxusní podmínky takové opce…

Uživatelský avatar
Jan
writerP2P
Gold pen
Gold pen
Příspěvky: 3280
Registrován: 31 srp 2016, 10:04
Reputace: 576
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od Jan » 02 zář 2021, 22:59

Nikituska píše:
02 zář 2021, 19:45
Toho se právě bojím, ale už jsem takto viděla prodávat pár skoro dokončených novostaveb formou postoupení rezervace, tak snad to nebyli jen lidi, co to cashovali. Někteří developeři mají vlastní financování a nabízejí možnost platby i rok po kolaudaci, takže je to asi hodně variabilní.

Spíš mi jde o to, jestli je to vůbec reálný scénář, protože to zní až moc super - maximální ztráta 10 %, maximální zisk neomezený a při nejhorším bych chvilku dojila nájem a prodala třeba o rok později. Luxusní podmínky takové opce…
Nevyznám se v tom.
Pokud developeři požadují platbu až po kolaudaci, tak pak by to asi jít mělo (pokud tam není právní háček).
Ale z laického pohledu bych se trochu bál, že po pronájmu bys to prodávala už zařízené, a výhodnější je to nezařízené - že si každý může dodělat dispozice dle sebe. Ale třeba tam jsou i jiné faktory které si neuvědomuju a je top přesně naopak :o/. Ale stavařů tu je dost, tak to třeba uvedou na pravou míru.

No jo, ale těch 10% je pro Tebe 100%, navíc v absolutním měřítko to není málo. A zisk taky není neomezený. A i když to teď nevypadá tak se může stát cokoliv - viz hypoteční krize. Navíc, jak je to napákované...
Zkušenosti:
P2P: Mintos, Lendermarket, Afranga, Roger(dříve Investaukce)
Devizové spol.: RoklenFX

Zdroje:
explorep2p.com/mintos-lender-ratings/
p2p.holdings/mintos
beyondp2p.com/platforms/mintos/loan-originators

BTW
CO<JAK<PROČ

Flyboy
Silver pen
Silver pen
Příspěvky: 696
Registrován: 10 črc 2018, 19:14
Reputace: 150
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od Flyboy » 03 zář 2021, 08:38

U bytu za 10M jsou spekulace docela riskantní. Drahé nové byty se už nyní často zlevňují aby se vůbec prodaly, developeři totiž nahodí na začátku co nejvyšší cenu a čekají jestli se někdo chytne. A myšlenka dojit nájem u takového bytu je také hodně úsměvná. Takové byty se kvůli pronájmu kupovat vůbec nevyplatí. Dejme tomu, že by se pronajal s měsíčním čistým ziskem 30K, samozřejmě je otázka proč by měl někdo kdo má na nájem 30k+7k služby vůbec žít v nájmu a nekoupí si vlastní byt. V každém případě těch 30k by bylo po zdanění zisk cca 3% a to jen za předpokladu že by se našel slušný nájemnik. Jediná možnost jak vydělat by pak bylo pronajímat krátkodobě, ale po tom rozhodnutí soudu že krátkodobý pronájem je ubytovací služba, fakt nevím.

Uživatelský avatar
FraK
Silver pen
Silver pen
Příspěvky: 472
Registrován: 27 lis 2018, 22:01
Reputace: 125
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od FraK » 03 zář 2021, 09:19

Ja jsem byt v novostavbe kupoval jen dvakrat, ale od ruznych developeru a princip financovani byl vzdy stejny. Platilo se postupne, jak se dum stavel. Takze tesne pred dokoncenim byl byt z velke casti zaplacen. Rozhodne vice, nez jen nejaky rezervacni poplatek.
Nedavno jsem zvazoval koupi dalsiho bytu od Centralgroupu. Ti dokonce pozadovali platbu 90% predem. Tim predem myslim v dobe, kdy jeste ani nekopli do zeme… umoznovali i postupne placeni, ale pak se cena dost zvysovala a ekonomicky to uz nedavalo vubec smysl.
Obecne premyslim, ze pokud by chtel developer zaplatit az po dokonceni, tak mu vzrostou financni naklady a i rizika (a tudiz zase naklady). Ale mozna to nekdo dela. Taky jsem o tom slysel. Osobne nikoho takoveho neznam a tak nevim, jestli to neni urban legend. Zkus oslovit par developeru a pak uvidis. Je vsak otazka, zda byty porostou v cene vice, nez firmy (akcie).
Naposledy upravil(a) FraK dne 03 zář 2021, 09:20, celkem upraveno 1 x.
Zkušenosti:
P2P (P2B): Mintos, Zonky, Ronda, Bondster, Investown, Upvest, FinGOOD, Roger, Nafirmy
Broker: FIO, eToro, Degiro, Revolut, LYNX

Nikituska
Silver pen
Silver pen
Příspěvky: 310
Registrován: 03 říj 2018, 19:18
Reputace: 107
Bydliště: České Budějovice
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od Nikituska » 03 zář 2021, 09:20

10 M byl jen příklad pro snadný výpočet, reálně bych to viděla spíš na polovinu (2kk Praha). 2kk se dopře prodá jinému spekulantovi nebo pronajme jako startovací bydlení. Od 3kk se nájem nevyplatí, to je známá věc. A to i v případě, že se nic nedaní, což je reálný scénář - odpočet úroků, oprav a hlavně odpis pořizovací hodnoty pokryjí prakticky celý zisk (vlastně jakoby i finančák říkal, že se na tom nedá vydělat :)).

Ještě propočítám, jestli nebude lepší klasika, tj. koupě paneláku přes hypotéku, kdy se sice platí úroky, ale vložené peníze něco vydělávají (ikdyž za cenu opruzu s nájemníky automaticky a ne jako krajní možnost). Takto by záloha byly mrtvé prachy se ztrátou minimálně o inflaci ročně...

PanHrnecPapinak
Příspěvky: 10
Registrován: 11 bře 2021, 21:54
Reputace: 4
Bydliště: Neznámé
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od PanHrnecPapinak » 21 zář 2021, 18:49

Koukám, že se tu rozjela docela diskuse koncem léta... Když jste se bavili o Gruzii, tak tam vím o dvou projektech.

https://www.magneticbeachresort.com/ Český developerský projekt v Gruzii u moře, inzeroval to, že zvládne i hypotéku od České Spořitelny (detaily nevím) budova bude pěkná, zařízení také.

Oficiální výpočet návratnosti cca 6-8let (luxusní apartmány přes 9let) BEZ daní a poplatků! Info z jejich oficiální poptávkové tabulky co mi poslali mailem. Reálně mám s tím jejich provozováním problém v tom, že výnosy nejsou "poolové" (tkz. výnos z celého hotelu by se % dělil mezi všechny) ale jsou reálné. Takže pán investor si nechá třeba 10% které si přednostně bude obsazovat a bude mít téměř celoročně 90% výtěžnost, ale ty prodané ostatním se "využijí" jen přes léto, když jsou potřeba všechny. Z tohoto důvodu se mi ten projekt nelíbí.

https://ginoparadise.sk/cennik-apartmanov-tbilisi/ Velmi zajímavý projekt, kde mám osobně i reálný zájem.

Pán Gruzinec dělal do politiky v Gruzii, pak velvyslance na Slovensku, kde si koupil Aquapark, který modernizoval (Bešeňová). Postavil vedle něj hotel a apartmány v něm prodal. Zároveň provozuje několik dalších hotelů na Slovensku... Nyní v Gruzii vedle hlavního města Tbilisi má obrovskou plochu, kterou by rád zastavěl. V první fázi postavil Aquapark na zelené louce, který se stal velmi populární a osobně podle fotek bych řekl, že kvalita zpracování je značně vyšší než co bych od "Balkánu očekával".

Aktuálně dokončuje hotel, kde prodává apartmány s garancí 7% výnosů ročně + garanci možnosti zpětného odkupu za 130% za 10let. Zároveň lze apartmán 1 měsíc ročně využívat pro vlastní potřebu. Zní to "too good to be true" já vím... Realita je taková, že má silné konexe a v hotelu bude konferenční centrum, které bude vytěžovat mimo hlavní turistickou sezónu. Prodejní cena cca 2,5 - 3M. 1/3 Apartmánů si developer nechává pro sebe pro vlastní pronájem, 1/3 apartmánů mu zaplatí cenu výstavby (předpoklad 200% marže) a 1/3 výnosů z prodeje apartmánů mu sponzoruje další výstavbu v okolí. Stavba se už dokončuje a převádění apartmánů by mělo být dokončeno do konce roku, takže výnos 7% (platby čtvrtletně v EUR) očekávám od začátku příštího roku. Žádné poplatky se neplatí a v případě 1 apartmánu se člověk vejde s daněmi k 0. (takže pouze daně v ČR)

Další výhoda Gino Paradise oproti Magneticu je, že zařídí automaticky odpočet DPH a nemusí se platit 18%, pokud člověk uzavře smlouvu s provozovatelem na 10let tak se nemusí platit DPH. Magnetic mi sdělili, že o dotacích od vlády ví, ale jsou líní je řešit ať si každý odpočet zařídí sám.

Také jsem uvažoval nad možností koupi vlastní nemovitosti na pronájem, ale ceny jsou dost nízké přes Airbnb a bylo by to moc starání... Ale jako pasivní investice na zhodnocení úspor dobré. Známý si plánuje na jaře pořídit starší 2kk kolem půl milionu v Tbilisi pro vlastní rekreaci. Což je také velmi zajímavá možnost vzhledem k tomu, že Gruzie by se měla v roce 2024 připojit do EU a pak ji ty nemovitosti poletí o desítky procent nahoru.

Jinak ještě zajímavá oblast je centrum Batumi - takové Las Vegas (nebo Macao) pro Turky. V Turecku je hazard zakázaný, tak všichni jezdí sem a to město podle toho taky vypadá a vzkvétá.

Uživatelský avatar
FraK
Silver pen
Silver pen
Příspěvky: 472
Registrován: 27 lis 2018, 22:01
Reputace: 125
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od FraK » 21 zář 2021, 20:27

Ja bych rekl, ze jak nulove uroky vystrelily ceny nemovitosti az do nebe, tak zvysujici se urokove sazby budou pusobit opacne. Ubude penez na paku a vynosu z najmu zacnou konkurovat vynosy statnich dluhopisu. To dale snizi atraktivitu nemovitosti a bude pusobit na ceny i naladu na trhu. Proti tomu muze pusobit zdrazujici se cena vystavby.
Zkušenosti:
P2P (P2B): Mintos, Zonky, Ronda, Bondster, Investown, Upvest, FinGOOD, Roger, Nafirmy
Broker: FIO, eToro, Degiro, Revolut, LYNX

Uživatelský avatar
FraK
Silver pen
Silver pen
Příspěvky: 472
Registrován: 27 lis 2018, 22:01
Reputace: 125
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od FraK » 21 zář 2021, 20:43

PanHrnecPapinak píše:
21 zář 2021, 18:49


Což je také velmi zajímavá možnost vzhledem k tomu, že Gruzie by se měla v roce 2024 připojit do EU a pak ji ty nemovitosti poletí o desítky procent nahoru.
Podle Wiki
Georgia does not have any official status as a candidate for future enlargement of the European Union, but in 2011 Georgian president Mikheil Saakashvili expressed a desire for his country to become a member state of the EU.

Pokud jeste ani nezacala pristupova jednani, tak myslet si, ze se za 3 roky stanou clenskou zemi, je hodne naivni. Jak dlouho vyjednava Srbsko, Moldavie nebo Albanie? A clenstvi porad v nedohlednu. A to Gruzie nema s EU spolecnou hranici, zato ma uzemni spory s Ruskem. EU se urcite nepozene do sporu s Ruskem. Bez ruskeho plynu se nesplni zelene EU sny a v dnesni dobe by cast Evropanu dokonce umrzla.
Vsadil bych 10000000 k 1, ze Gruzie ve 2024 clenem EU nebude a dost bych si vsadil, ze nebude clenem ani ve 2034.
Zkušenosti:
P2P (P2B): Mintos, Zonky, Ronda, Bondster, Investown, Upvest, FinGOOD, Roger, Nafirmy
Broker: FIO, eToro, Degiro, Revolut, LYNX

Drmla
Gold pen
Gold pen
Příspěvky: 831
Registrován: 05 říj 2020, 20:03
Reputace: 288
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od Drmla » 21 zář 2021, 21:05

Tak, uf. Já se úplně lekl, že by Gruzie měla za pár let vstupovat do EU :)

Drmla
Gold pen
Gold pen
Příspěvky: 831
Registrován: 05 říj 2020, 20:03
Reputace: 288
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od Drmla » 21 zář 2021, 21:08

FraK píše:
21 zář 2021, 20:27
Ja bych rekl, ze jak nulove uroky vystrelily ceny nemovitosti az do nebe, tak zvysujici se urokove sazby budou pusobit opacne. Ubude penez na paku a vynosu z najmu zacnou konkurovat vynosy statnich dluhopisu. To dale snizi atraktivitu nemovitosti a bude pusobit na ceny i naladu na trhu. Proti tomu muze pusobit zdrazujici se cena vystavby.
Já počítám s tím, že žádné zvyšování úroků nebude, u nás možná o chlup, někam na 3 jako strop. V eurozóně nebo na dolaru je jakékoliv zvýšení úroků scifi. Zadlužení už to nedovoluje. Reálné sazby budou záporné všude a výrazně. Jediná cesta, jak dluhy umořit...

PanHrnecPapinak
Příspěvky: 10
Registrován: 11 bře 2021, 21:54
Reputace: 4
Bydliště: Neznámé
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od PanHrnecPapinak » 22 zář 2021, 11:44

FraK píše:
21 zář 2021, 20:43
PanHrnecPapinak píše:
21 zář 2021, 18:49


Což je také velmi zajímavá možnost vzhledem k tomu, že Gruzie by se měla v roce 2024 připojit do EU a pak ji ty nemovitosti poletí o desítky procent nahoru.
Podle Wiki
Georgia does not have any official status as a candidate for future enlargement of the European Union, but in 2011 Georgian president Mikheil Saakashvili expressed a desire for his country to become a member state of the EU.

Pokud jeste ani nezacala pristupova jednani, tak myslet si, ze se za 3 roky stanou clenskou zemi, je hodne naivni. Jak dlouho vyjednava Srbsko, Moldavie nebo Albanie? A clenstvi porad v nedohlednu. A to Gruzie nema s EU spolecnou hranici, zato ma uzemni spory s Ruskem. EU se urcite nepozene do sporu s Ruskem. Bez ruskeho plynu se nesplni zelene EU sny a v dnesni dobe by cast Evropanu dokonce umrzla.
Vsadil bych 10000000 k 1, ze Gruzie ve 2024 clenem EU nebude a dost bych si vsadil, ze nebude clenem ani ve 2034.
Pardon, špatně jsem to napsal. Od 2016 má EU a Gruzie volný obchod mezi sebou a vedou dialog. 2024 by měla Gruzie podat oficiální žádost o vstup do EU což Pak ještě několik let bude trvat, ale i tak ji to dost zvýší atraktivnost.

Osobně bych netvrdil, že 2034 nebude v EU. Uvidíme.

Flyboy
Silver pen
Silver pen
Příspěvky: 696
Registrován: 10 črc 2018, 19:14
Reputace: 150
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od Flyboy » 23 zář 2021, 09:24

Zdá se mi riskantní kupovat nemovitost v cizí zemi která není ani v EU. Jistě, ta cena je lákavá, ale to jsou i ceny nemovitostí v Bulharsku, které v EU je.

Odpovědět

Kdo je online

Uživatelé prohlížející si toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 1 host