Investiční nemovitosti


K diskuzím: Investiční nemovitosti; Pozemky; REITs; Investiční podílové fondy;
Odpovědět
kokoska
Silver pen
Silver pen
Příspěvky: 436
Registrován: 17 úno 2021, 21:29
Reputace: 189
Bydliště: Neznámé
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od kokoska » 03 úno 2023, 22:25

V tom článku navrhuje zdanit nemovitosti klidně 25x, ale spíš podle nějaké cenové mapy, tzn. dům na Václaváku by platil podstatně víc, než nějaká chajda na samotě. Stejně tak stavební pozemek ve městě oproti neúrodné půdě u lesa. Uvádí, že by se díky zvýšení zdanění nemovitostí snížili ceny, např. byt v Praze za 7 mega by stál 4-5 mega. Píše o daních v Bostonu, kde je cca 1,26%. A kromě toho navrhuje snížit zdanění práce na třetinu. Kritizuje fakt, že se daní práce místo majetku.

hoodoo
Silver pen
Silver pen
Příspěvky: 667
Registrován: 23 led 2023, 15:59
Reputace: 214
Bydliště: Neznámé
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od hoodoo » 03 úno 2023, 23:16

To by dávalo smysl. Problém je, že v evropským komunistánu by došlo jenom na zvýšení daní z majetku a tím by to skončilo. Pak by se to hasilo dávkami a dotacemi pro "chudé", další přerozdělování.

chuck
Bronze pen
Bronze pen
Příspěvky: 164
Registrován: 09 lis 2020, 14:46
Reputace: 13
Bydliště: Neznámé
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od chuck » 04 úno 2023, 03:38

1) v kterem clanku?

2) pokud zdani byty, tak budou zvysene dane doplacet v Prispevku na bydleni, ale jen ze 70% a jen u obsazenych bytu. Pravda, neobsazenych bytu by se tak mohli zbavit (poslat je na trh, bud obsadit anebo prodat, aby je spekulanti nedrzeli prazdne).

Pravda, v USA jsou zdaneny, ale zejmena komercni nemovitosti (kancelare, prodejni prostory). A take asi pozemky a proto je tam tolik volne pudy, kdo by z ni chtel platit dane.

Nikituska
Silver pen
Silver pen
Příspěvky: 576
Registrován: 03 říj 2018, 19:18
Reputace: 328
Bydliště: České Budějovice
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od Nikituska » 04 úno 2023, 08:46

Hromada důchodců za socíku nebo v privatizaci přišli k nemovitostem, které byly mimo jejich level a i nyní je sotva zvládnají provozovat. Návazně pak jejich dědici. Brutální zdanění by je zlikvidovalo - to nemůže projít.

U prázdných nemovitostí ale budiž. Životní prostor je omezený a obsazení by generovalo příjem z daní jak majitele, tak lokálně ekonomicky aktivního nájemníka. Město duchů generuje jen náklady, takže kompenzace alespoň daní z neobsazené nemovitosti budiž… Ikdyž je to pořád strašná levičárna!

Martinus
Gold pen
Gold pen
Příspěvky: 1328
Registrován: 09 říj 2018, 15:26
Reputace: 880
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od Martinus » 04 úno 2023, 10:37

Pokud vím, tak tyhle hovadiny prosazují Piráti, tak je možné se podívat u nich na nějaké ty "myšlenky" a projít může všechno, koncepci v ČR nehledejte naprosto u ničeho. Resp. hledej metodu ode zdi ke zdi. Není ve státním? Tak něco najdeme kdo to zaplatí. Že by se mělo především šetřit a propustit třeba hromady nepotřebných policajtů a úředníků neřeší nikdo...

Chichi43
Gold pen
Gold pen
Příspěvky: 769
Registrován: 03 bře 2018, 12:05
Reputace: 342
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od Chichi43 » 04 úno 2023, 13:51

Za byt s cenou 2,5M, platím 260Kč ročně. To je docela směšný. Klidně bych to zvedl 4x.

Martinus
Gold pen
Gold pen
Příspěvky: 1328
Registrován: 09 říj 2018, 15:26
Reputace: 880
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od Martinus » 04 úno 2023, 16:38

Chichi43 píše:
04 úno 2023, 13:51
Za byt s cenou 2,5M, platím 260Kč ročně. To je docela směšný. Klidně bych to zvedl 4x.
Toto je častý argument lidí z města/Prahy/bytu, bohužel argument je zcestný pokud se použije plošně. Na takový příklad bych se asi nebál to napálit klidně 10x. Pokud se ale podíváš jinam, tj. na obce, tak každý menší domek, kde třeba lidi bydlí po generace nebo dokonce mají nějakou jinou půdu, na to se vztahuje ta daň taky, tam to zvýšit 4x je úlet jako kráva, protože to ty lidi klidně dá do exekuce. V drtivé většině případů se jedná o občany druhé nebo třetí kategorie, které z nich systematicky všechny vlády jedno jaké dělají posledních 30 let. Není tomu tak dávno, že peníze vybrané na jednoho člověka se přerozdělovaly 10:1 ve prospěch Praha/malé obce. Teď už to tak není, ale pětinásobek tam myslím bude...abych nekecal, se podívejte kdo chcete.
Mimoto je daň z nemovitosti příjmem obce a ta má možnost si tu daň měnit! Pokud to někde dělají nebo nedělají to je jejich věc. V drtivé většině případů i když to je jejich příjem tak na té lokální úrovni to nedělají. Prostě proto, že dokáží hospodařit.
V celé té diskusi jde o to navýšením této daně podojit ještě více obce. Plošné navýšení bez dalšího na násobek je čistý nesmysl a útok na vesnické obyvatelstvo, průser pro vládu, voda na mlýn Babišům a populistům, další rozdělení společnosti.
Pokud navýšení, OK, tak v poměru v jakém je rozpočtové určení daní, tj, Praha 5-násobně, malé obce 1xnásobně atd. Nebo jinak, plošné navýšení všude stejně, ale pak přerozdělení daně na občana také všude stejně....to by asi v Praze čuměli na 1/5 příjmů, co :shock:

romancik
Gold pen
Gold pen
Příspěvky: 765
Registrován: 08 úno 2018, 15:18
Reputace: 258
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od romancik » 04 úno 2023, 22:04

Chichi43 píše:
04 úno 2023, 13:51
Za byt s cenou 2,5M, platím 260Kč ročně. To je docela směšný. Klidně bych to zvedl 4x.
Tak u nás na malém městě je za podobný byt (odhad 2,5 mil.) daň 216 Kč. Při navrhovaném navýšení 25x by to znamenalo tak 60% měsíčního nájmu...

Oproti domu je to však docela rozdíl. Dům, který má cenu třeba jen dvojnásobnou má daň z nemovitostí pětinásobnou!
Pro příklad nemusím jít daleko. Dům, který má podle odhadu cenu 4,5 mil. platí nyní daň z nemovitosti - cca 1000 Kč. Přitom lze pronajímat max. jako 2 bytové jednotky.
V případě toho navýšení 25x by to znamenalo 25 tisíc ročně. To je tak víc jak měsíční nájem, který bych mohl získat.

Samozřejmě 2x až 3x by to ještě celkem šlo.

Jinak podíval jsem se na výběr na daních na dani z nemovitostí. V roce 2020 to bylo "jen" 11,5 miliardy. Tj. aby to zachránilo rozpočet, musely by to být opravdu vyšší násobky (zdroj: https://www.finance.cz/dane-a-mzda/dane ... kaso-dani/

Habakuk
Bronze pen
Bronze pen
Příspěvky: 38
Registrován: 13 lis 2022, 17:17
Reputace: 72
Bydliště: Praha
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od Habakuk » 06 úno 2023, 15:13

Martinus píše:
04 úno 2023, 16:38
Chichi43 píše:
04 úno 2023, 13:51
Za byt s cenou 2,5M, platím 260Kč ročně. To je docela směšný. Klidně bych to zvedl 4x.
Toto je častý argument lidí z města/Prahy/bytu, bohužel argument je zcestný pokud se použije plošně. Na takový příklad bych se asi nebál to napálit klidně 10x.
Tak zrovna v Praze je celkový koeficient 12,2, takže se celkem platí 24,4 Kč/m2. Za byt s cenou 8M teda cca 2000 Kč. Není to moc. Ale na druhou stranu je třeba panelákové bydlení extrémně úsporné z hlediska nároků na zábor veřejného prostoru, infrastrukturu nebo inženýrské sítě (ve srovnání se satelitním městečkem).

MF intenzivně přemýšlí, jak napálit daň, aniž by významně zatížili bydlící vlastníky, a chtěli by danit druhé a další nemovitosti. To je cesta do pekel - bude se to hodně optimalizovat (rozdělením SJM získám dva "první" sloty, něco převedu na děti, jako "první" nemovitost si dám tu nejdražší atd.). Stát (správně) říká, že je potřeba snižovat množství nevyužitích nemovitostí. Jako nejčistší řešení mi přijde plošně zvýšit daň z nemovitosti a zavést něco jako "slevu na obyvatele" - za každého člověka, který v bytě má nahlášené trvalé/přechodné/nějaké bydliště získám slevu na dani z nemovitosti. Ta by musela být vyladěná tak, aby při adekvátním využití bytu (něco jako 2 lidi v 2+1, čtyřčlenná rodina ve středně velkém rodinném domě) byla daň nízká. Při úspornějším využití lze daň i vynulovat. Naopak při neadekvátním využití (archetyp důchodce ve 4+kk na Vinohradech) by daň byla citelná.

Podle mě to má spoustu pozitiv (a samozřejmě nějaká negativa):
- vlastnické bydlení je chráněné automaticky, kupování bytů pro děti taky, pokud v nich ovšem děti opravdu bydlí (pokud ho chci deset let držet, tak sorryjako, ale tu daň platit mám)
- motivace k pronajímání obecně, omezení spekulací s prázdnými byty (je stále legitimní, ale nese s sebou náklady, které pokrývají související negativní externality)
- motivace k dlouhodobým pronájmům - tohle automaticky zvýhodňuje dlouhodobost, kdy se lidem vyplatí si přehlásit bydliště
- motivace k tomu, aby se pronajímatelé míň bránili nahlašování trvalého bydliště - teď to zakázat sice nemůžou, ale smlouvu neprodloužit můžou
- na bydliště navázané služby - typicky parkování v Praze (zóny jenom pro trvale bydlící), školky, školy - které se městu líp plánujou, když má reálnější data o pobytu lidí
- tlak na přiměřenou velikost bytu pro daný počet osob (znevýhodnění nízkočetných domácností ve velkých nemovitostech)

Problém je samozřejmě v tom trvalém bydlišti a riziku exekuce na vybavení bytu. Tohle (a vymahatelnost vystěhování atd.) je ale problém, který by se měl řešit stejně - exekučním řádem a občanským zákoníkem.

Martinus
Gold pen
Gold pen
Příspěvky: 1328
Registrován: 09 říj 2018, 15:26
Reputace: 880
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od Martinus » 06 úno 2023, 16:45

romancik píše:
04 úno 2023, 22:04
Oproti domu je to však docela rozdíl. Dům, který má cenu třeba jen dvojnásobnou má daň z nemovitostí pětinásobnou!
Je to tak, rozdíly jsou obří násobky a to v neprospěch vesnického obyvatelstva. Plošné navýšení je útok na obce a snaha opět navýšit oklikou tok peněz do měst a je to průser, nesmysl. Přitom domek se zahradou v Horní Dolní se cenově nějakému bytu ve městě nerovná, ale daň je tam násobná. OK, pokud to tem místní platí alespoň do místní samosprávy, OK. Jakmile se to zase bude přerozdělovat v Praze, je to úplně špatně. Výběr této daně je směšný, neřeší žádné systémové problémy, netuším, proč se vláda zabývá z pohledu rozpočtu hovadinami jako je stavebko, nemovitosti.....když tu jsou o dva řády vyšší položky, co je potřeba řešit.
Mimochodem prázdné nemovitosti=chalupy apod. ani válka v pomalu sousední zemi nepřinutila lidi k tomu, aby je poskytli chudákům, co nemají ani střechu nad hlavou kvůli ruským sráčům. Takže nějaké navýšení o pár tisíc nepřinutí ty lidi baráky prodat/pronajmout. Tu chalupu si každý podrží i když je korona, válka apod. Pokud si někdo z politiků myslí, že se navýší tím počet bytů na trhu, tak je to naprosto směšný argument....
Ledaže by to opravdu napálili na totálku, jakože třeba 1%-3% z ceny nemovitosti/rok....pak by bylo zle...takové žvásty myslím od Pirátů už taky zazněly.

hoodoo
Silver pen
Silver pen
Příspěvky: 667
Registrován: 23 led 2023, 15:59
Reputace: 214
Bydliště: Neznámé
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od hoodoo » 06 úno 2023, 19:09

Pokud se pořád holedbají, že nezvednou celkovou daňovou zátěž, tak vůbec nechápu, jaký zázraky chtějí předvést. Citelných úspor by dosáhli jenom šáhnutím na platy a důchody, obojí rostlo v minulých letech nad poměry. A samozřejmě snížit počet státních zaměstnanců. No a je jasný, že tohle žádná populistická vláda neudělá...

Petr.Jelínek
Příspěvky: 1
Registrován: 20 bře 2023, 11:29
Reputace: 1
Bydliště: Neznámé
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od Petr.Jelínek » 20 bře 2023, 12:42

Zdravím, chci se zeptat, kolik let návratnosti by měla podle Vás mít nemovitost, aby byla investičně zajímavá?

Nikituska
Silver pen
Silver pen
Příspěvky: 576
Registrován: 03 říj 2018, 19:18
Reputace: 328
Bydliště: České Budějovice
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od Nikituska » 20 bře 2023, 12:47

Bezriziková sazba (státní dluhopis / Portu rezerva za skoro repo)
+ riziková prémie (záleží na každém investorovi a taky lokalitě)
+ kompenzace investovaného času (správa, papírování...)
+ kompenzace neobsazenosti
+ kompenzace opotřebení
+ kompenzace daně z nemovitosti
+ kompenzace pojištění
+ kompenzace vkladů do fondu oprav
+ odměna za nelikvidonost

-> asi bych v aktuální situaci pod 9 % po odečtení nákladů a před zdaněním nešla. Jasně, můžeš něco vydělat na růstu hodnoty, ale to spíš není teď na pořadu dne.

romancik
Gold pen
Gold pen
Příspěvky: 765
Registrován: 08 úno 2018, 15:18
Reputace: 258
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od romancik » 20 bře 2023, 22:10

By mě zajímalo, jaká nemovitost bude mít dnes návratnost 9%
Jsem rád, že mám hrubou návratnost cca 5% a to bez kompenzace těch rizik. Alespoň pokud počítám roční nájem / aktuální odhadní cena při zahájení nájmu.

Nemít ty nemovitosti z dědictví, tak se na to po těch zkušenostech, co mám dnes, už spíše vyprdnu.

kokoska
Silver pen
Silver pen
Příspěvky: 436
Registrován: 17 úno 2021, 21:29
Reputace: 189
Bydliště: Neznámé
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od kokoska » 20 bře 2023, 22:41

Mě ty nemovitosti taky moc nevychází. RD 3+1 před rekonstrukcí je v Brně běžně za 7 mega + větší rekonstrukce 3-4 mega, celkem 10-11 milionů. Pronajmout se to dnes dá za cca 30-35 tisíc. To máte 20 let jenom splácení nákladů a kde je nějaký zisk?

romancik
Gold pen
Gold pen
Příspěvky: 765
Registrován: 08 úno 2018, 15:18
Reputace: 258
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od romancik » 20 bře 2023, 22:54

Tak rekonstruuji teď dům, původně 5+1 na malém městě. Dělím to na 2 bytové jednotky. Původní odhad starý asi 3 roky cca 3,5 mil. Ty náklady by neměly být tak velké, pokud si část uděláš sám. Osobně si většinu prací dělám sám a myslím, že se dostanu pod milion, ale je pravda, toho času je to hrůza (ovšem většinu z toho milionu spolknou práce, které si raději nechám udělat - elektrika, nová okna a dveře v celém domě apod. Je pravda, že naštěstí neřeším střechu a omítku. Tu má dům starou 20 let a doufám, že ještě cca 10 let vydrží...
Ale i tak budu rád, když dostanu nájem 20-24 tis. za oba byty. Což je těch max. 5% hrubého... Bez dalších nákladů!

Nikituska
Silver pen
Silver pen
Příspěvky: 576
Registrován: 03 říj 2018, 19:18
Reputace: 328
Bydliště: České Budějovice
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od Nikituska » 21 bře 2023, 08:28

Ano, teď ty nemovitosti jednoduše nevycházejí, proto taky jejich cena klesá. Až bude bezriziková konkurence nést opět třeba 1 % (jestli vůbec ještě někdy) a zvýší se šance kapitálové zhodnocení, zase to bude dávat smysl. Do té doby sorry jako...

Uživatelský avatar
Carhir
Gold pen
Gold pen
Příspěvky: 1179
Registrován: 16 bře 2018, 16:36
Reputace: 1169
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od Carhir » 21 bře 2023, 12:25

...sorry jako.... nebo investovat do REITs, které jsou dole o desítky %. Starosti žádné a likvidita a diverzifikace úplně někde jinde.

hoodoo
Silver pen
Silver pen
Příspěvky: 667
Registrován: 23 led 2023, 15:59
Reputace: 214
Bydliště: Neznámé
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od hoodoo » 21 bře 2023, 12:30

Pokud budou vydělávat nebo rovnou nekrachnou. V podstatě všechny zapákovaný, s potřebou refinancovat dráž a přitom jim klesla hodnota toho, čím na ty půjčky ručí.

Uživatelský avatar
Carhir
Gold pen
Gold pen
Příspěvky: 1179
Registrován: 16 bře 2018, 16:36
Reputace: 1169
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od Carhir » 21 bře 2023, 13:15

hoodoo píše:
21 bře 2023, 12:30
Pokud budou vydělávat nebo rovnou nekrachnou. V podstatě všechny zapákovaný, s potřebou refinancovat dráž a přitom jim klesla hodnota toho, čím na ty půjčky ručí.
Good point. Otázka je, zda ti sleva cca 30% stačí. Či zda předpokládáš, že sazby půjdou dál nahoru.

Za mě je etf které obsahuje desítky REITs z různých sektorů v různých zemích v různých měnách méně rizikové, než jedna nemovitost v ČR, na kterou se většinou zadlužíš.

Toto ale není investiční doporučení ;)

Odpovědět

Kdo je online

Uživatelé prohlížející si toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 2 hosti