Investiční byty - právně praktické okénko


K diskuzím: Investiční nemovitosti; Pozemky; REITs; Investiční podílové fondy;
Odpovědět
Uživatelský avatar
shareholder
Bronze pen
Bronze pen
Příspěvky: 104
Registrován: 11 črc 2019, 21:29
Reputace: 132
Kontaktovat uživatele:

Investiční byty - právně praktické okénko

Příspěvek od shareholder » 02 srp 2022, 14:52

Vzhledem k tomu, že profesně se s tímto občas setkávám a zároveň sám uvažuji o koupi investičního bytu, rozhodl jsem se sepsat takový přehled...

Pro mnoho z Vás asi nebudou některé informace zde obsažené žádnou novinkou, nicméně myslím, že by to někomu, kdo třeba jen zvažuje tento typ investice mohlo pomoci, snažil jsem se v maximální míře zaměřit na praktickou stránku věci, protože zákony a různé články, kterých je plný internet na téma "dle občanského zákoníku máte právo..." se často dost tvrdě střetávají s realitou a vymahatelností.

Nechtělo se mi s tím "plevelit" obecné vlákno, tak jsem si dovolil založit nové, nicméně pokud uznáte za vhodné klidně toto včleňte do jiného vlákna.

Zároveň nemám patent na rozum a budu jen rád když i ostatní přispějí se svými tipy/zkušenostmi ať už z právního, praktického nebo třeba daňového pohledu.

PROVĚRKA NÁJEMCE
Tady moc možností není, kromě obligátního stalkingu (Linkedin, facebook) to chce prověřit exekuce a insolvence
Insolvence jsou zdarma v insolvenčním rejstříku
Na exekuce buď nutná registrace na oficiálním webu, kde je nutná registrace (kredit lze pak nabít online kartou), případně bez registrace a bez příplatku zde, pozor na různé pochybné weby, kde jsou schopni si namísto standardního poplatku 60 Kč za lustraci říct o stovky Kč!

Údaje za účelem lustrace si vyžádejte od nájemce - jméno příjmení a datum narození přece potřebujete k přípravě nájemní smlouvy ;)

SMLOUVA, PŘEDÁNÍ
Obecně ve smlouvě toho moc vymyslet nejde "ochrana nájemníka hurrr durrr", dnes a denně v praxi vidíme smlouvy s neplatnými ustanoveními (oblíbený zákaz mazlíčků), dát si do smlouvy můžete ledacos, ale pokud nájemník trochu pogooglí bude moc dobře vědět co platí.

Moje tipy:
- Sjednejte si úročení kauce (jistota) na konkrétní procento a odůvodněte aktuálními sazbami (není neprůstřelné, ale alespoň pak je menší prostor k dohadům, kvůli tomuhle se nikdo reálně soudit nebude)

- Sjednejte si smluvní pokutu v případě neuhrazení nájmu (v rozumném rozsahu, dejme tomu 25 % navíc), lze sjednat pokutu i za další povinnosti (např. noční klid, kouření), ale je tam klasická neurčitá limitace a vzhledem k tomu, že pokuty jsou možné teprve rok, není k tomu judikatura. Pokuty v souhrnu s kaucí nesmí přesáhnout 3x nájemné

- Smlouva na dobu určitou, šlo by alternativně navázat i na exekuci nebo insolvenci, ale to už je lehce šedá zóna

- Zahrnout povinnost na vymalování bytu před předáním zpět

- Ujednejte si nižší pokutu za pozdní dodání vyúčtování (ze zákona 50 Kč/den), nebo se zamyslete nad paušální úhradou nákladů

- Vyloučit možnost započtení a postoupení pohledávek ze strany nájemce bez předchozího písemného souhlasu, naopak Vaše započtení a postoupení výslovně umožnit

- Různé správcovské firmy nabízejí jako velký benefit, že pokud to jde přes ně, jde o podnájem a pak se dá s nájemníkem lépe zatočit - k tomuto bych byl skeptický, pokud narazíte na aktivnějšího nájemce co se bude bránit, nemyslím, že konstrukci o podnájmu a tedy snížené ochraně "podnájemníka" budete schopni u soudu ustát.

Při předání si nechte podepsat předávací protokol s uvedením stavu měřidel, počtem klíčů, seznamem vybavení a hlavně potvrzením, že se nájemce se stavem detailně seznámil a neshledal žádné vady či nedostatky a ideálně fotky bytu přílohou, aby pak nevznikaly pochybnosti o tom v jakém stavu byt při předání byl. Přepis energií přímo na nájemce zejména v dnešní době nelze než doporučit.

PRONAJÍMÁME $$$

Velký pozor na pravidelná vyúčtování (vždy do konce dubna), pokud nebudou úplná a dodaná včas je tam pokuta 50 Kč/ den, což se může nasčítat, uplatní se klasické 3 leté promlčení. Pokutu lze sjednat v nájemní smlouvě nižší, případně lze služby hradit paušálně (což ale také nese rizika při zvyšování cen). Důležitá je prokazatelnost, předložení vyúčtování si nechte potvrdit (emailem/písemně při osobním předání).

Stojí za to dát si tu práci a jednou za čtvrtletí/pololetí si kontrolovat evidenci exekucí/insolvencí.

VYKLIZENÍ
Bohužel, hrozná bída, právní stát pláče...

V případě žaloby na vyklizení počítejte nejméně s 5-6 měsíci (Praha), v případě aktivní obrany a průtahů ze strany nájemce z toho mohou být 2 roky.

Po právní moci můžete předat exekutorovi, mám info, že to nedělají moc rádi (je s tím dost práce) a většinou trvají na smluvní odměně převyšující tarifních 10tis/vyklizení.

Notářský zápis s přímou vykonatelností za účelem vyklizení byl zajímavý (ale relativně drahý a komplikovaný) trik, bohužel nejvyšší soud ho loni shodil :cry:

Na nějaká "originální" řešení ve stylu odpojení energií, výměny zámku atd zapomeňte, pokud nemáte vysokou toleranci k riziku, trestní odpovědnost tam je i kdybyste "vyklízení" nerealizovali přímo vy, ale delegovali to . Trestní oznámení nic nestojí, vychcaní nájemníci to většinou vědí a neváhají využít, běžně se to stíhá, snažit se pak horko těžko o odklon nebo vyfásnout podmínku za to imho nestojí.

Můj osobní názor - než se v tomhle marasmu snažit domoci vyklizení soudně, asi bych se snažil minimalizovat ztráty a raději po vzoru amerického "Keys for cash" se pokusil za každou cenu s nájemcem domluvit, i kdybych mu měl platit kauci jinde atd... V případě magorů se kterými není domluva bůh s Vámi.

POHLEDÁVKY
Opět běh na relativně dlouhou trať, upřímně na vymáhání pohledávek právní zastoupení nepotřebujete (a často se brutálně nevyplatí v poměru k vymáhané částce a hlavně úspěšnosti), podejte si návrh na vydání platebního rozkazu (vzor), nebo pokud máte datovku, tak elektronického (nižší poplatek).

Pokud si dlužník převezme a nepodá odpor máte rozsudek s minimálním úsilím, pokud se nedoručí, pak klasické řízení (1 rok minimálně), poté budete mít exekuční titul.

No a když už po letech máte vykonatelnou pohledávku můžete také zjistit, že exekutor nic nevymůže, protože nájemník byl a stále je socka, případně se nájemník oddluží v insolvenci a Vám zbydou oči pro pláč (už dávno neplatí, že pro oddlužení je třeba splatit alespoň 30 %).

Vím, nic povzbudivého, ale taková je realita.

DISCLAIMER: Nejedná se o právní či finanční radu, pro řešení konkrétních situací se obraťte na odborníka, tento příspěvek vyťukala moje kočka a za obsah neodpovídám. :twisted:
Time in the market beats timing the market

Chichi43
Gold pen
Gold pen
Příspěvky: 769
Registrován: 03 bře 2018, 12:05
Reputace: 342
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční byty - právně praktické okénko

Příspěvek od Chichi43 » 04 srp 2022, 11:17

Správcovská firma typu garantovaný nájem, dokonalý nájemník či ideální nájemce, řeší problematiku neplatičů sama. Je to jejich problém a oni tím přichází zisk nikoliv ty. Ty jim dáš jen číslo bankovního účtu a klíčky od bytu. Nejsou správci ale jsou tvoji nájemníci.

Uživatelský avatar
LuckyLuke
writerP2P
Gold pen
Gold pen
Příspěvky: 4491
Registrován: 13 pro 2016, 18:23
Reputace: 1582
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční byty - právně praktické okénko

Příspěvek od LuckyLuke » 27 říj 2022, 09:00

Zvýšení nájmu: Majitel to může udělat jen za předem určených podmínek

https://www.seznamzpravy.cz/clanek/ekon ... .seznam.cz
P2P : (Zonky), Mintos, Bondster, Lendermarket
Brokeři : Fio Broker, Degiro, Lynx Broker, IBKR, XTB
Forex : RoklenFX, Revolut
Investice do nemovitostí, Crowdfunding : FinGood, Ronda Invest, Roier

Chichi43
Gold pen
Gold pen
Příspěvky: 769
Registrován: 03 bře 2018, 12:05
Reputace: 342
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční byty - právně praktické okénko

Příspěvek od Chichi43 » 27 říj 2022, 18:50

A ten soud asi není zdarma co?

Odpovědět

Kdo je online

Uživatelé prohlížející si toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 5 hostů